Pendaftaran Tanah

BAB I

PENDAHULUAN

A.   Latar Belakang Masalah

Pendaftaran tanah untuk pertama kalinya dilakukan untuk tanah-tanah yang belum didaftarkan atau belum pernah disertifikatkan, hal ini sesuai dengan ketentuan PP Nomor 10 Tahun 1961 dan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Maka untuk menjamin kepastian hukum, maka mendaftarkan hak atas tanah merupakan hal yang penting untuk dilakukan. Hal ini dilakukan guna menjamin kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah serta pihak lain yang berkepentingan dengan tanah tersebut. Pendaftaran tanah dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) serta dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berada di wilayah kabupaten/kota.

Di Indonesia sistem pendaftaran tanah masih menimbulkan polemik. Masih banyak masyarakat Indonesia yang sukar untuk dapat mengatasi masalah ini dengan baik. Sebagian besar penduduk mengira masalah ini hanya dapat diselesaikan dengan uang. Cara instan ataupun cepat yang dilakukan dengan semakin besar mereka mengeluarkan uang maka akan semakin cepat pula penyelesaiannya. Padahal sesuai kenyataan, cara yang diambil ini salah. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang menjadi oknum  menyelesaikan urusan dalam pendaftaran tanah menyatakan “uang yang diminta dari para pendaftaran tanah mereka akan masuk ke dalam kas negara dan bukan masuk ke saku pribadi dan proses ini biasa disebut sebagai  uang administrasi”.

B.   Rumusan Masalah

Adapun rumusan masalah yang dapat diambil dari makalah ini, yaitu :

1.      Apa pengertian dan tujuan dari pendaftaran tanah itu?

2.      Apa yang menjadi dasar hukum pendaftaran tanah?

3.      Apa saja asas-asas pendaftaran tanah itu?

4.      Bagaimana sistem pendaftaran tanah di Indonesia?

5.      Apa saja jenis dari proses pendaftaran tanah?

6.      Bagaimana proses pendaftaran tanah setelah PP No.10 Tahun 1961 dan proses pendaftaran hak atas tanah?

7.      Bagaimana pengaruh pendaftaran tanah terhadap PPAT dan sertipikat Hak Atas Tanah?

C.     Maksud dan Tujuan

Adapun maksud dan tujuan dari pembahasan yang ada di dalam makalah ini, diantaranya:

1.      Untuk menjelaskan arti dan tujuan dari pendaftaran tanah.

2.      Untuk mengetahui apa saja yang menjadi dasar hukum pendaftaran tanah yang ada di Indonesia.

3.      Untuk mengetahui asas serta jenis proses dari pendaftaran tanah.

4.      Untuk mengetahui sistem pendaftaran tanah di Indonesia dan proses pendaftaran Hak Atas Tanah.

5.      Untuk menjelaskan bagaimana pengaruh pendaftaran tanah terhadap PPAT dan sertipikat Hak Atas Tanah.

BAB II

PEMBAHASAN

A.     Pengertian Pendaftaran Tanah

Ada berbagai pendapat dari para ahli mengenai pengertian pendaftaran tanah, diantaranya:

1.    Menurut Rudolf Hermanses, S.H.

Pendaftaran tanah adalah pendaftaran atau pembukuan bidang-bidang tanah dalam daftar berdasarkan pengukuran dan pemetaan yang seksama dari bidang-bidang itu.

2.    Menurut Bachtiar Effendie, S.H.

Pendaftaran tanah adalah usaha mengadakan :

a.         Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah.

b.         Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihannya.

c.         Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat (sama dengan bunyi pasal 19 UUPA ayat 2).

3.    Menurut H. Achmad Chomzah, S.H.

Pendaftaran tanah adalah pengukuran tanah, pemetaan dan pembukuan tanah

4.    Menurut PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilaksanakan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah, dan satuan-satuan rumah susun termasuk pemberian Surat Tanda Bukti bagi tanah-tanah yang sudah ada haknya dan hak milik satuan rumah susun serta hak tertentu yang membebani.

B.     Tujuan Pendaftaran Tanah

1.      Memberikan kepastian hukum/perlindungan hukum

2.      Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan

3.      Tertib administrasi pertanahan

C.     Dasar Hukum Pendaftaran Tanah

Dalam UUPA (UU No. 5 Tahun 1960) tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria: Pasal 19 ayat 1 :

a.    Untuk menjamin kepastian hukum Hak Atas Tanah oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia.

Pasal 2 ayat (2) b&c :

b.    Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dengan tanah.

c.    Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum dengan tanah.

Pasal 23 ayat 1 :

Hak milik dan peralihannya dan pembebanannya dengan hak lain harus didaftar.

Pasal 32 ayat 1 :

Hak Guna Usaha (HGU) setiap peralihan dan penghapusannya (didaftar).

Pasal 38 ayat 1 :

Hak Guna Bangunan (HGB) dan syarat-syarat pemberian hak termasuk peralihannya, hapusnya tak harus didaftar.

PP No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah :

Hak Pakai (HP), Hak Pengelolaan (HPL), syarat pemberian hak, peralihan dan hapusnya hak (didaftar).

PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah :

Penyempurnaan dari PP No. 10 Tahun 1961.

D.     Asas-Asas Dalam Pendaftaran Tanah

1.      Asas Publisitas :

Ø  Subyek hak tanah

Ø  Dibebani hak tanggungan/tidak

Ø  Jenis hak tanah

2.      Asas Spesialitas :

Ø  Luas tanah

Ø  Letak tanah

Ø  Penunjukan batas-batas tanah

Ø  Penggunaan tanah

Asas dan tujuan pendaftaran tanah menurut PP No.24 Tahun 1997 :

a.    Sederhana(mudah dipahami) : supaya ketentuan-ketentuan pokok dan prosedur agar mudah dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan dan pihak yang memegang tanah.

b.    Aman (kepastian hukum) : bahwa pendaftaran tanah dilakukan secara teliti dan cermat agar memberikan kepastian hukum sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah.

c.    Terjangkau (contoh : PRONA ) : bisa memenuhi pihak-pihak yang memerlukan (untuk orang-orang yang ekonominya lemah).

d.   Mutakhir (data berkesinambungan) : menentukan data pendaftaran tanah dilakukan secara terus-menerus dan berkesinambungan agar data yang di BPN tetap sama dengan kenyataan.

e.    Terbuka (diumumkan ) :  masyarakat bisa mengetahui tentang ketentuan-ketentuan tentang pendaftaran tanah di BPN dan dapat dilihat setiap saat.

E.      Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia

1.      SISTEM TORRENS

Yakni dikenal dengan nama “THE REAL PROPERTY ACT” atau “TORRENS ACT”

Kelebihannya dibandingkan dengan sistem negatif yaitu:

a.       Kepemilikan belum pasti menjadi pasti

b.      Biaya peralihan hak rendah

c.       Hari penyelesaian proses cepat

d.      Uraian lebih singkat dan jelas

e.       Persetujuan/perjanjian lebih disederhanakan

f.       Hal-hal yang bersifat penipuan di halangi

g.      Nilai kepemilikan tanah ditingkatkan

h.      Prosedur disederhanakan

2.      SISTEM POSITIF

Yaitu daftar umum yang mempunyai kekuatan bukti. Ciri-ciri yang terdapat dalam sistem ini :

a.         Nama yang terdaftar sulit untuk dibantah

b.         Memberikan kepercayaan yang mutlak pada buku tanah

c.         Pejabat balik nama sangat berperan aktif

Kelebihan sistem ini adalah :

a.         Kepastian dari buku tanah

b.         Peranan aktif dari pejabat balik nama tanah

c.         Mekanisme kerja dalam penerbitan sertifikat mudah dimengerti orang awam

Kelemahan sistem ini adalah :

a.         Peranan pejabat balik nama agak memakan waktu lama

b.         Pemilik hak yang sebenarnya kadang kala akan kehilangan haknya

c.         Wewenang Pengadilan terletak pada wewenang administratif

3.      SISTEM NEGATIF

Yaitu pendaftaran tanah diselenggarakan dengan data-data umum yang tidak ada kepastian hukumnya/buktinya.

a.         Hal yang tercantum dalam bukti hak dianggap benar sampai dapat dibuktikan suatu keadaan yang sebaiknya (tidak benar) dimuka sidang pengadilan

b.          Asas peralihan hak atas tanah adalah  “ASAS MEMO PLUS YURIS”  yakni melidungi pemegang hak atas tanah yang sebenarnya dari tindakan orang lain yang mengalihkan haknya tanpa diketahui oleh pemegang hak yang sebenarnya

c.          Ciri pokok sistem ini adalah : bahwa pendaftaran hak tidak menjamin bahwa yang tercantum dalam buku tanah adalah pemilik tanah yang sebenarnya

d.         Ciri lain adalah : peranan pejabat balik nama tidak berkewajiban untuk

 menyelidiki kebenaran surat surat yang diserahkan kepadanya

Kebaikan dari sistem negatif ini adalah adanya perlindungan hukum kepada pemegang hak yang sebenarnya. Sedangkan kelemahan dari sistem ini adalah :

a.         Peranan pasif PPAT / balik nama yang menyebabkan tumpang tindih sertipikat (hak).

b.         Mekanisme kerja sampai terbit sertipikat tanah tidak mudah dipahami orang awam.

F.      Jenis Proses Pendaftaran Tanah

1.      Berdasarkan Ketetapan PP. 37 Tahun 1998

Akta-akta yang dibuat PPAT :

a.       Akta Jual Beli

b.      Akta Hibah

c.       Akta Tukar-menukar

d.      Akta Hak Tanggungan

e.       Akta Pembagian Hak Bersama

f.       Inbreng

2.      Berdasarkan status penguasaan/pemilikan dari hukum adat, hak barat, hak timur asing, dll :

a.       Konversi Hak Adat

b.      Pengakuan Hak/Penegasan Hak

c.       Konversi Hak-hak Swapraja, dll

3.      Berdasarkan surat-surat keputusan atau penetapan dari pemerintah/instansi berwenang lainnya :

a.       Surat Keputusan Hak

b.      Surat Ketetapan Redistribusi Tanah

c.       Surat Keputusan L.C

d.      Surat Ketetapan Pengadilan Negeri

e.       Surat Ketetapan Lelang, dll

G.     Proses Pendaftaran Tanah

1)      Proses Pendaftaran Tanah setelah PP No. 10 Tahun 1961 dilakukan dengan cara :

a.       -Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah.

-Pendaftaran hak dan peralihan hak.

-Pemberian surat-surat tanda bukti hak berlaku sebagai bukti yang kuat.

Dengan sistem :

-Pengukuran teristris daerah-daerah sebagai pelengkap.

-Fotogrametri.

b.   Pengukuran desa demi desa dilengkapi dengan Panitia Teknis dan Yuridis yang melibatkan Kantor Desa/Pemerintahan untuk mendata :

      -Riwayat tanah per bidang

      -Dibuat peta-peta dengan skala besar yaitu 1:1000 ; 1:5000 ; dan 1:500

      -Pengumuman selama 3 bulan

c.   Pembukuan Tanah

      Pembukuan tanah adalah penyelenggaraan tata usaha di bidang pendaftaran tanah. Kantor Pertanahan Kab/Kota melalui seksi pendaftaran tanah membuat 4 macam daftar yaitu :

      -Daftar Nama

      -Daftar Tanah

      -Daftar Buku Tanah

      -Daftar Surat Ukur

      Selain itu juga dilakukan :

      -Menyimpan surat-surat otentik

      -Surat-surat keputusan pemberian Hak Atas Tanah

      -Warkah-warkah lainnya

2)      Pendaftaran Hak Atas Tanah

Pendaftaran Hak Atas Tanah adalah pendaftaran untuk pertama kalinya atau pembukuan suatu hak atas tanah dalam daftar buku tanah.

Cara pendaftaran hak tersebut adalah sebagai berikut :

·         Pendaftaran hak di desa-desa lengkap, yaitu desa-desa yang telah dilakukan pengukuran desa demi desa.

·         Pendaftaran Hak Atas Tanah pada desa-desa yang belum lengkap, yaitu desa-desa yang belum diselenggarakan pengukurannya.

·         Pendaftaran Hak Atas Tanah atas permohonan si pemegang hak itu sendiri.

H.     Pengaruh Pendaftaran Tanah pada Akta-akta PPAT maupun Sertipikat Hak Atas Tanah

a.       Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat Akta Otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai Hak Atas Tanah.

Sesuai PP, setiap peraturan perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai hak tanggungan harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Menteri Agraria (Kepala BPN). Akta tersebut bentuknya ditetapkan oleh Kepala BPN. Peraturan jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998. Dalam pelaksanaannya diatur dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1998.

Fungsi PPAT adalah membuat Akta Peralihan/Pemindahan Hak Atas Tanah, Pembebanan Hak Atas Tanah dan akta-akta lain yang diatur dengan perundangan yang berlaku dan membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam melaksanakan Pendaftaran Tanah dengan membuat akta-akta yang akan dijadikan dasar pendaftaran dan perubahan dalam pendaftaran tanah.

Keharusan untuk dibuatkan akta yaitu berdasarkan PP, setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan serta memberikan suatu hak baru atas tanah harus dibuktikan dihadapan seorang pejabat yang ditunjuk oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional. Untuk mengadakan pengawasan secara seksama oleh pemerintah, maka setiap pemindahan hak yang tidak dibuktikan dengan sesuatu yang dibuat dihadapan PPAT tidak akan dapat didaftarkan haknya sehingga kepada pemilik yang baru tidak diberikan tanda bukti hak (sertipikat).

b.      Surat Tanda Bukti Hak (Sertipikat) Hak Atas Tanah

Sertipikat adalah salinan buku tanah dan surat ukur yang diberi sampul dan dijilid menjadi satu dan disegel (secara fisik). Sertipikat dapat dikatakan sebagai alat pembuktian yang kuat yaitu bahwa keterangan yang tertuang dalam sertipikat mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima oleh hakim sebagai keterangan yang benar sepanjang tidak ada alat pembuktian yang lain yang membuktikan sebaliknya.

Sertipikat dibagi menjadi 2 macam, diantaranya Sertipikat Sementara dan Sertipikat Hak Tanggungan. Sertipikat Sementara adalah surat tanda bukti hak atas tanah yang terdiri dari salinan buku tanah dan gambar situasi yang diberi sampul dan dijilid. Di dalam sertipikat ini, luas dan batas-batas tanah belum ada kepastian yang baku. Sedangkan Sertipikat Hak Tanggungan yaitu salinan buku tanah hak tanggungan yang dibuat oleh PPAT yang diberi sampul dan dijilid menjadi satu. Sertipikat ini diterbitkan dalam waktu 7 hari kerja setelah dibuat buku tanah oleh PPAT dan diberikan kepada kreditur yang mempunyai kekuatan eksekutorial. 

Berdasarkan sifat kepemilikan sertipikat Hak Atas Tanah terdiri dari :

1)        Sertipikat Hak Milik (HM)

2)        Sertipikat Hak Guna Bangunan (HGB)

3)        Sertipikat Hak Pakai

4)        Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun

5)        Sertipikat Hak Pengelolaan

6)        Sertipikat Wakaf

7)        Sertipikat Hak Guna Usaha (HGU)

BAB III

PENUTUP

A.   Kesimpulan

Dari pembahasan yang ada di dalam makalah ini mengenai “Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Pengaruhnya terhadap Akta-akta PPAT maupun Sertipikat Hak Atas Tanah” yaitu bahwa sistem pendaftaran tanah di Indonesia harus sesuai dengan tata aturan yang berlaku. Pendaftaran tanah sangat penting untuk dilakukan bagi seseorang yang tanahnya belum didaftarkan dan belum bersertipikat. Karena apabila tidak segera didaftarkan, maka tanah yang dimiliki belum sah dihadapan hukum.

B.   Saran

Banyak anggapan dari masyarakat bahwa proses pendaftaran tanah di Indonesia masih begitu rumit. Padahal, apabila kita menaati aturan-aturan yang berlaku, maka proses tersebut akan mudah dan berjalan dengan lancar. Untuk itu, apabila memiliki tanah yang belum bersertipikat, maka segera mendaftarkannya di Kantor Pertanahan agar tanah yang kita miliki sah dihadapan hukum.  

                         

Artikel Terkait

Posted in: Agraria